Fiscus viseert eigenaars meerdere woningen: een ruling aanvragen?

U las wellicht in de pers dat de fiscus het komende jaar extra gaat controleren op inkomsten uit onroerende goederen. Menig lezer zal verbaasd opkijken. Immers, de doorsnee investeerder heeft één of twee onroerende goederen die doorgaans privé verhuurd worden. Dan wordt toch gewoon het aangepast kadastraal inkomen belast?

Dat klopt, maar er zijn ook investeerders die meer doen dan zo’n “passief” beheer. Dat laatste betekent dat u vooral uw vermogen wil veilig stellen, geen al te grote risico’s neemt, niet speculeert, ….kortom niet beroepsmatig met uw vastgoed bezig bent. Als u daarentegen grote risico’s neemt door bv. aanzienlijke leningen aan te gaan, met een bepaalde organisatie uw vastgoed beheert, veel aan- en verkoopt, andere diensten aanvullend aanbiedt (Airbnb!), ….kan er sprake zijn van beroepsinkomen belastbaar aan de hoge marginale tarieven!

Bij een controle gaat de fiscus steeds drie jaar terug, in veel gevallen zelfs langer. Uw onroerende inkomsten kunnen dan geherkwalificeerd worden als beroepsinkomen, meestal met nog een boete van minstens 10 % er bovenop. Doorgaan zal u geen bewijzen meer hebben van uw kosten (herstellingen, …) zodat u belast zal worden op de bruto-ontvangsten zonder kostenaftrek!

Het onderscheid tussen onroerende inkomsten en beroepsinkomsten staat niet op zwart op wit in de wet maar is een kwestie van interpretatie die al aanleiding gegeven heeft tot talloze rechtszaken.

Het is dan ook aangewezen dat uw activiteiten i.v.m. de verhuur van uw investeringen in onroerend goed eens grondig gescreend worden. Desgevallend kan dan besloten worden tot de verkoop of schenking van bepaalde panden of de inbreng ervan in een vennootschap. Eventueel kan ook het soort verhuur veranderd worden bv. van korte termijnverhuur (zoals Airbnb) naar lange termijnverhuur. Of misschien begint u pas met vastgoedactiviteiten en wil u geen fiscale risico’s lopen. Of gaat u een bepaald pand afbreken en weer opbouwen?

Fiscaal advies kan u dan zeker verder helpen maar bij complexere en/of belangrijke dossiers is het zeker aangewezen om een ruling aan te vragen.

Zo’n ruling is eigenlijk een voorafgaande beslissing in fiscale zaken. Die geeft u dan fiscale zekerheid. Bij een controle kan u er naar verwijzen en een ruling is bindend voor de controleur. Een ruling moet aangevraagd worden bij een speciale dienst van de FOD Financiën te Brussel.

Zo’n aanvraag moet een uiteenzetting bevatten van een bepaalde feitelijke situatie en wat u daarmee van plan bent. Bijvoorbeeld, u bezit enkele appartementen en u wil die aan uw kinderen schenken maar er toch nog inkomster van verkrijgen. Daarbij is het van belang, een beetje zoals bij een rechtszaak, dat u die feitelijke situatie correct en objectief uitlegt, maar zeker niet in uw nadeel!

In die aanvraag moet u ook precies aangeven welke wettelijke bepalingen van toepassing zouden kunnen zijn. Bijvoorbeeld vragen dat bepaalde inkomsten uit vastgoed niet belastbaar zijn als beroepsinkomsten op grond van artikel 23, § 1, van het Wetboek van de inkomstenbelastingen 1992 (WIB 92), noch als diverse inkomsten op grond van artikel 90, eerste lid, 1°, WIB 92, en bijgevolg niet onderworpen zijn aan de personenbelasting.

Na het indienen van de aanvraag komt er dan meestal een “prefiling” meeting, een soort voorafgaand overleg. Dat overleg gebeurt met de specialisten van de rulingdienst die uw aanvraag onderzoeken. Daarbij is het natuurlijk essentieel dat u sterk onderbouwde (fiscale) argumenten aanbrengt. Hopelijk komt er dan een beslissing. U kan zich in die fase ook tevreden stellen met de mondelinge uitleg en daarmee verder gaan.

Niet evident allemaal, maar wij kunnen u bij dit alles natuurlijk met raad en daad bijstaan!